- Yargıtay Hukuk Dairesi, kira bedelinin emsalden düşük olması durumunda, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile kira tespit davası açılabileceğine karar verdi.
İstanbul'da 2005 yılında iş yeri kiralayan bir kiraya veren, kiracısının 2021'de ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsal kira bedellerinin çok altında kaldığını belirterek, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açtı.
İlk derece mahkemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre, taraflar arasında en son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğini ve bu nedenle 5 yıllık sürenin henüz dolmadığını belirterek, hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını, bu nedenle sözleşmedeki hükümlerin uygulanması gerektiğine karar verdi.
- Ancak, Yargıtay Hukuk Dairesi, mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Daire, 6098 sayılı Kanun uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu, bunun bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağını belirtti.
Ayrıca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğinin hüküm altına alındığı anımsatılan kararda, "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur denilmektedir." denildi.
Daire, mahkemenin 2018'deki sözleşmeyi esas alarak hüküm kurduğu belirtilen kararda, tarafların kira ilişkisinin 2005'te başladığını, 2018'deki kira sözleşmesinin miktar itibarıyla güncellemeyi ifade etmediğini, sadece mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiğini aktardı. Mahkemenin görevinin "sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek" olduğu vurgulanan kararda, kira sözleşmesi tarihinin belirsizliği ile kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının da araştırılması gerektiği ifade edildi.
Bu karar, kiracılar ve ev sahipleri için önemli bir emsal teşkil ediyor. Emsalden düşük kira bedelleri için 5 yıllık süre şartının geçerli olmadığına hükmedilmesi, tarafların kira bedelinin tespiti için daha esnek bir yol izlemesine olanak tanıyor.
